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国泰君安:地产筑底开始 关注价格信号

智通财经APP获悉,国泰君安发布研报称,根据统计局追溯调整后的同比数据,9月几乎所有指标降幅均继续收窄,数据呈现一定的改善。整体来看,地产投资下滑9.4%,降幅收窄0.8pct,销售面积/金额分别下滑11%/16.3%,降幅收窄1.6pct/0.9pct,竣工面积下滑31.4%,降幅收窄5.2pct。而表现较弱的是新开工面积,同比下滑19.9%,降幅走阔3.2pct,从分项表现看,住宅相对稳定,办公楼和商业营业用房降幅较大。坚持两端配置。一端,相比于年初以来强调低杠杆,当前,可以将条件放宽至报表干净即可,也即,即便有一定的不确定性,但只要风险能够被识别,也能进入到投资范围内;另一端,仍然关注重组进展。

国泰君安:地产筑底开始 关注价格信号

国泰君安主要观点如下:

根据统计局追溯调整后的同比数据,9月几乎所有指标降幅均继续收窄,数据呈现一定的改善。

整体来看,地产投资下滑9.4%,降幅收窄0.8pct,销售面积/金额分别下滑11%/16.3%,降幅收窄1.6pct/0.9pct,竣工面积下滑31.4%,降幅收窄5.2pct。而表现较弱的是新开工面积,同比下滑19.9%,降幅走阔3.2pct,从分项表现看,住宅相对稳定,办公楼和商业营业用房降幅较大。

展望后续,有两个值得关注的点,一是政策的效力期如何,二是房企投资拿地的表现如何。

1)就政策的效力而言,在对5月政策效力的追踪中,发现市场数据在6月出现跳跃式改善后,7~8月改善速度明显放缓,相较而言,本次9月下旬以来的一揽子政策,在力度上较5月更强,参考10月上半月的市场反馈,预期本次政策的有效性将更强,有待继续追踪。2)就房企投资拿地而言,不论是货币化安置、收储房屋或土地,以及存量规划调整,都是助力房企去库存、去风险的手段,而后房企的行为更为关键,是否再拿地扩张将对信用和实物量均带来影响,可从土地出让金、新开工等指标上进行追踪。

另外,还应正视量价关系的重构,以价格的走势为核心。

基于当前的人口形势、城镇化率、人均居住面积等,结合保障房的供给增加,考虑当前市场的购房需求,理性而言,长期看,销量的中枢存在一定的下移。但是对于价格来说,并非需要完全跟随销量,而是更多的取决于信用环境与经济情况。目前来看,价格还在调整中:根据统计局数据,9月全国新建商品住房价格同比下滑6.6%,跌幅走阔2.3pct,70大中城市二手住宅价格指数同比下滑9%,跌幅走阔0.4pct。进一步,从价格调整的路径上看,利率调整和通胀为两大核心途径,目前来看,利率下调为主要方式:继9月24日央行提出引导利率下行,9月26日政治局会议明确实施有力度的降息后,10月18日央行行长潘功胜指出“商业银行已经公布下调存款利率,预计21日公布的LPR也会下降0.2~0.25个百分点”,期待行业“止跌回稳”逐步实现。

坚持两端配置。

一端,相比于年初以来强调低杠杆,当前认为,可以将条件放宽至报表干净即可,也即,即便有一定的不确定性,但只要风险能够被识别,也能进入到投资范围内;另一端,仍然关注重组进展。

风险提示:

市场需求加速下行。

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